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水防法に基づく水害ハザードマップの説明義務
宅地建物取引業者は、重要事項説明の際に、「水害ハザードマップ」について説明をしなければなりません。「水害ハザードマップ」とは、水防法施行規則により市町村が作成し公表しなければならないとされている水害ハザードマップです。（水防法に基づくハザードマップ）取引対象物件がその「水害ハザードマップ」上にあるのであれば、その位置を示し、取引の相手に説明します。印刷物として交付されているハザードマップかインターネット上に公表しているハザードマップをプリントアウトし、取引対象物件の位置がわかるように付箋等を付けて重要事項説明書の付属資料として別添で渡します。市町村が作成したハザードマップが無い場合は、市町村にヒアリングを行った結果、「水害ハザードマップ」が無かったという事実を説明します。
法的な根拠
「水害ハザードマップ」についての説明は、重要事項の説明等について定めた、宅地建物取引業法第35条第1項第14号イに基づくものです。
宅地建物取引業法第35条第1項第14号イでは、宅地建物取引業者の相手方の利益の保護に資する事項を定める国土交通省令、内閣省令を説明しなければならないとしています。国土交通省令・内閣府令とは？となりますが、これについては、宅地建物取引業法施行規則に具体的な内容が定められており、「水害ハザードマップ」については、宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第1項第3の2が該当します。
水防法に基づく水害ハザードマップとは
宅地建物取引業者が、重要事項説明において説明しなければならない「水害ハザードマップ」とは、以下の５つの区域が記載された地図です。
【水防法に基づく水害ハザードマップに記載される区域】
・洪水浸水想定区域（水防法第14条）
・雨水出水浸水想定区域（水防法第14条の2）
・高潮浸水想定区域（水防法第14条の3）
・土砂災害警戒区域（土砂災害特別警戒区域も記載）
・津波災害警戒区域（津波災害特別警戒区域も記載）
水防法施行規則第11条第1項の定めによると、市町村は、「洪水浸水想定区域」、「雨水出水浸水想定区域」、「高潮浸水想定区域」の指定の区域及び浸水した場合に想定される水深を記載した地図、区域内に「土砂災害警戒区域」と「津波災害警戒区域」があれば、「土砂災害警戒区域」と「津波災害警戒区域」の2つの区域を記載した地図を作成し、印刷物として各世帯に配布もしくはインターネットのホームページによる公表などの方法で住民に情報を提供しなければなりません。
最近は、ホームページで閲覧、印刷が可能になっています。
重要事項説明で説明義務がある雨水出水浸水想定区域
重要事項説明で説明義務のある、「雨水出水浸水想定区域」については注意が必要です。水防法で定める「雨水出水浸水想定区域図」と、市町村が独自に作成した「内水浸水想定区域図」とを混同してしまうからです。市町村独自の「内水浸水想定区域図」であろうと、重要事項説明の際に説明しなければなりませんが、説明する側は、区別がつくようにしておくべきです。
雨水出水浸水想定区域
都道府県もしくは市町村は、想定最大規模降雨により水位周知下水道に指定した排水施設が、河川や海などに雨水を排除できなくなった場合などに、浸水が想定される区域を「雨水出水浸水想定区域」として指定することができます。
水位周知下水道の指定
都道府県もしくは市町村は、管理する公共下水道等の排水施設等のうち、雨水出水により相当な損害を生ずるおそれがあるものを、「水位周知下水道」に指定することができます。これは主に地下街を有する区域での適用を想定したものです。指定した「水位周知下水道」には、「雨水出水特別警戒水位」が定められます。「雨水出水特別警戒水位」に達したときは、水位を示して水防管理者及び量水標管理者に通知しなければなりません。また、必要に応じて報道機関の協力を求めて一般に周知させなければなりません。
法改正による雨水出水浸水想定区域の指定対象拡大
令和3年7月15日施行の法改正（流域治水関連法）により、雨水出水浸水想定区域の指定対象が拡大されました。以前は、地下街を有する区域での適用を想定した「水位周知下水道」を指定対象施設としていましたが、この法改正により、「雨水出水による災害の発生を警戒すべきものとして国土交通省令で定める基準に該当する公共下水道等の排水施設」が追加されました。雨水対策を目的として下水道施設を整備している区域は、雨水出水浸水想定区域の指定対象となりました。
水防法に基づくものではない内水浸水想定区域図等の説明
「雨水出水浸水想定区域」の指定がなくても、多くの市町村では独自の「内水浸水想定区域図」を作成し、公表しています。この「内水浸水想定区域図」については、重要事項説明の義務はありません。しかし、買主等、取引の当事者にとっては重要な情報です。水防法に基づく水害ハザードマップと一緒に、ハザードマップ上に取引対象の位置を示し、想定浸水深等の情報を説明するべきでしょう。各市町村も、説明義務は無くても説明をするように促しています。
水防法に基づくものであるかの調査方法
各市町村では、公表している「内水浸水想定区域図」が水防法に基づくものであるか、宅地建物取引業者が重要事項説明すべきか、ホームページ上に公表していることがあります。
大都市では窓口の負担を軽くするため、不動産業者が問い合わせてくることが多い内容を、ホームページ上にまとめて公表しています。検索サイトで『●●市 宅地建物取引業者の方へ』などのキーワードで検索すると出てきます。
市町村が独自に作成した内水浸水想定区域図がある場合の重要事項説明書記載例
市町村が独自に作成した内水浸水想定区域図がある場合、重要事項説明書の備考欄などに以下のように記載をしておくのがよいかと思います。
『●●●において、水防法第14条の2で定める「雨水出水浸水想定区域」の指定がないため、「雨水出水（内水）ハザードマップ」はありません。ただし、水防法上の「雨水出水（内水）ハザードマップ」には該当しませんが、●●●が公表している「内水浸水想定区域図」があり内水氾濫による浸水リスクを確認できます。本物件は内水浸水想定区域外です。』
水位周知下水道と雨水出水浸水想定区域の指定がある自治体の例
「水位周知下水道」と「雨水出水浸水想定区域」の指定がある自治体は、今のところ多くはありません。
最初に「水位周知下水道」の指定を行ったのは福岡市です。令和2年5月28日に下水道施設「比恵１号幹線」が指定されています。また、令和2年6月9日には、 水防法に基づく「雨水出水浸水想定区域」（福岡市では内水浸水想定区域図としています）が指定されています。
そのほか、多摩川の影響で浸水しやすい川崎市、市内に大きな川が多い広島市では「水位周知下水道」と「雨水出水浸水想定区域」が既に指定されています。
追記 新たに「雨水出水浸水想定区域」を指定した自治体
札幌市 指定年月日：令和4年3月18日
清須市 指定年月日：令和4年4月1日
名古屋市 指定年月日：令和4年6月1日
※ネット上で確認したもののみであり、すべてを網羅しているわけではありません
新たに指定される雨水出水浸水想定区域に注意
この記事をアップした令和3年（2021年）10月時点では「雨水出水浸水想定区域」を指定している自治体はまだ少ないのですが、今後、数年間で「雨水出水浸水想定区域」の指定は増加すると思われます。自治体の動きには常に注意しておく必要があります。
「雨水出水浸水想定区域」の指定が増加するという根拠は、国土交通省の通知です。
国土交通省水管理・国土保全局長の通知「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律の一部の施行について」（令和3年7月15日付 国水政第20号）によると、都道府県知事及び市町村長に対し、「雨水出水浸水想定区域」をできるだけ早期に指定するように促しています。
新たな「雨水出水浸水想定区域」の指定は、令和7年度までにまずは約800団体で実施することを想定しているとしています。
津波災害警戒区域と津波浸水想定区域とのちがい
水防法施行規則第11条第1項ロには、「津波災害警戒区域」が設定されていれば水害ハザードマップに記載することが定められています。「津波災害警戒区域」であって、「津波浸水想定区域」ではありません。その違いを理解しておく必要があります。
津波災害警戒区域
「津波災害警戒区域」は、都道府県知事が、津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項に基づき、津波の浸水リスクに対処し、人的災害を防止するために「逃げる」ための警戒避難体制を整備するなど、より安全な地域づくりを行う区域として設定するものです。津波による浸水リスクを表明するものではありません。
「津波災害警戒区域」は、まだ一部の地域でしか指定がありません。近畿圏では、南海トラフ地震で大きな津波の襲来が予測されている和歌山県が「津波災害警戒区域」を指定しています。そのほか、京都府も日本海側の一部の地域に「津波災害警戒区域」を指定しています。
上記のとおり、「津波災害警戒区域」の指定があれば、重要事項説明において説明をしなければなりません。
津波浸水想定区域
「津波浸水想定区域」は、津波防災地域づくりに関する法律第8条第1項に基づき、都道府県知事が津波があった場合に想定される浸水の区域及び水深を設定したものです。「津波浸水想定区域図」は、多くの都道府県が作成し公表しています。
「津波浸水想定区域図」については、重要事項説明において説明すべき水防法施行規則第11条第1項に基づくハザードマップには入っていません。しかしながら、購入者等の取引相手に不利益を与える可能性がある情報は、重要事項説明において必ず説明しなければなりませんので、取引対象地が市町村の作成する水害ハザードマップにおいて、「津波浸水想定区域」内にあるのであれば、「津波浸水想定区域図」に取引対象地の位置を示し、浸水深などの情報を説明すべきでしょう。
想定最大規模降雨とは
平成27年の水防法改正（⽔防法等の⼀部を改正する法律案が平成27年2⽉20⽇閣議決定）により、「洪⽔浸⽔想定区域」の設定において、従来は国⼟交通⼤⾂が定める洪⽔防御に関する計画の基本となる降⾬（計画規模降雨）を⽤いていましたが、想定し得る最⼤規模の降⾬（想定最大規模降雨）を前提とした区域に拡充されました。この水防法改正により、市町村が作成していた水害ハザードマップも改定され、浸水想定区域は従来の計画規模降雨をもとにした水害ハザードマップのときよりも大きく広がりました。
想定最大規模降雨とは、1000年に1回程度の確率で降る、最大規模の降雨のことです。
最大規模の降雨によって河川氾濫等が起こった場合、どこまで浸水するかを予想した浸水想定区域図を作成、交付することで、浸水被害、危険をできるだけ多くの人に知ってもらい、もしものときにはいち早く避難できるように促すことで、浸水時の人的被害を抑えることが目的です。
宅地建物取引業法第35条第1項
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3 第1項
三の二 水防法施行規則（平成十二年建設省令第四十四号）第十一条第一号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは、当該図面における当該宅地又は建物の所在地
水防法施行規則
（市町村地域防災計画において定められた事項を住民等に周知させるための必要な措置）
第十一条 法第十五条第三項の住民、滞在者その他の者（以下この条において「住民等」という。）に周知させるための必要な措置は、次に掲げるものとする。
一 第二条第一号及び第二号、第五条第一号及び第二号並びに第八条第一号及び第二号に掲げる事項を表示した図面に市町村地域防災計画において定められた法第十五条第一項各号に掲げる事項（次のイ又はロに掲げる区域をその区域に含む市町村にあっては、それぞれイ又はロに定める事項を含む。）を記載したもの（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録を含む。）を、印刷物の配布その他の適切な方法により、各世帯に提供すること。
イ 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成十二年法律第五十七号）第七条第一項の土砂災害警戒区域 同法第八条第三項に規定する事項
ロ 津波防災地域づくりに関する法律（平成二十三年法律第百二十三号）第五十三条第一項の津波災害警戒区域 同法第五十五条に規定する事項（洪水浸水想定区域の指定の際の明示事項）
第二条 法第十四条第二項の国土交通省令で定める事項は、次に掲げる事項とする。
一 指定の区域
二 浸水した場合に想定される水深
三 浸水した場合に想定される浸水の継続時間（長時間にわたり浸水するおそれのある場合に限る。以下「浸水継続時間」という。）
四 河川法施行令（昭和四十年政令第十四号）第十条の二第二号イに規定する基本高水の設定の前提となる降雨（第三条第二項において「計画降雨」という。）により当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域及び浸水した場合に想定される水深（雨水出水浸水想定区域の指定の際の明示事項）
第五条 法第十四条の二第二項の国土交通省令で定める事項は、次に掲げる事項とする。
一 指定の区域
二 浸水した場合に想定される水深
三 浸水継続時間
四 主要な地点における一定の時間ごとの水深の変化（高潮浸水想定区域の指定の際の明示事項）
第八条 法第十四条の三第二項の国土交通省令で定める事項は、次に掲げる事項とする。
一 指定の区域
二 浸水した場合に想定される水深
三 浸水継続時間
水防法 第15条
（浸水想定区域における円滑かつ迅速な避難の確保及び浸水の防止のための措置）
第十五条 市町村防災会議（災害対策基本法第十六条第一項に規定する市町村防災会議をいい、これを設置しない市町村にあつては、当該市町村の長とする。次項において同じ。）は、第十四条第一項の規定による洪水浸水想定区域の指定、第十四条の二第一項の規定による雨水出水浸水想定区域の指定又は前条第一項の規定による高潮浸水想定区域の指定があつたときは、市町村地域防災計画（同法第四十二条第一項に規定する市町村地域防災計画をいう。以下同じ。）において、少なくとも当該洪水浸水想定区域、雨水出水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域ごとに、次に掲げる事項について定めるものとする。ただし、第四号ハに掲げる施設について同号に掲げる事項を定めるのは、当該施設の所有者又は管理者からの申出があつた場合に限る。
一 洪水予報等（第十条第一項若しくは第二項若しくは第十一条第一項の規定により気象庁長官、国土交通大臣及び気象庁長官若しくは都道府県知事及び気象庁長官が行う予報又は第十三条第一項若しくは第二項、第十三条の二若しくは第十三条の三の規定により国土交通大臣、都道府県知事若しくは市町村長が通知し若しくは周知する情報をいう。次項において同じ。）の伝達方法
二 避難施設その他の避難場所及び避難路その他の避難経路に関する事項
三 災害対策基本法第四十八条第一項の防災訓練として市町村長が行う洪水、雨水出水又は高潮に係る避難訓練の実施に関する事項
四 浸水想定区域（洪水浸水想定区域、雨水出水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域をいう。第三項において同じ。）内に次に掲げる施設がある場合にあつては、これらの施設の名称及び所在地
イ 地下街等（地下街その他地下に設けられた不特定かつ多数の者が利用する施設（地下に建設が予定されている施設又は地下に建設中の施設であつて、不特定かつ多数の者が利用すると見込まれるものを含む。）をいう。次条において同じ。）でその利用者の洪水時、雨水出水時又は高潮時（以下「洪水時等」という。）の円滑かつ迅速な避難の確保及び洪水時等の浸水の防止を図る必要があると認められるもの
ロ 要配慮者利用施設（社会福祉施設、学校、医療施設その他の主として防災上の配慮を要する者が利用する施設をいう。第十五条の三において同じ。）でその利用者の洪水時等の円滑かつ迅速な避難の確保を図る必要があると認められるもの
ハ 大規模な工場その他の施設（イ又はロに掲げるものを除く。）であつて国土交通省令で定める基準を参酌して市町村の条例で定める用途及び規模に該当するもの（第十五条の四において「大規模工場等」という。）でその洪水時等の浸水の防止を図る必要があると認められるもの
五 その他洪水時等の円滑かつ迅速な避難の確保を図るために必要な事項
２ 市町村防災会議は、前項の規定により市町村地域防災計画において同項第四号に掲げる事項を定めるときは、当該市町村地域防災計画において、次の各号に掲げる施設の区分に応じ、当該各号に定める者への洪水予報等の伝達方法を定めるものとする。
一 前項第四号イに掲げる施設（地下に建設が予定されている施設及び地下に建設中の施設を除く。） 当該施設の所有者又は管理者及び次条第九項に規定する自衛水防組織の構成員
二 前項第四号ロに掲げる施設 当該施設の所有者又は管理者（第十五条の三第六項の規定により自衛水防組織が置かれたときは、当該施設の所有者又は管理者及び当該自衛水防組織の構成員）
三 前項第四号ハに掲げる施設 当該施設の所有者又は管理者（第十五条の四第一項の規定により自衛水防組織が置かれたときは、当該施設の所有者又は管理者及び当該自衛水防組織の構成員）
３ 浸水想定区域をその区域に含む市町村の長は、国土交通省令で定めるところにより、市町村地域防災計画において定められた第一項各号に掲げる事項を住民、滞在者その他の者（第十五条の十一において「住民等」という。）に周知させるため、これらの事項（次の各号に掲げる区域をその区域に含む市町村にあつては、それぞれ当該各号に定める事項を含む。）を記載した印刷物の配布その他の必要な措置を講じなければならない。
一 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成十二年法律第五十七号）第七条第一項の土砂災害警戒区域 同法第八条第三項に規定する事項
二 津波防災地域づくりに関する法律第五十三条第一項の津波災害警戒区域 同法第五十五条に規定する事項
