不動産調査を行う際、ハザードマップは必ず確認しなくてはなりません。
ハザードマップは、土砂災害、洪水等の過去の被災履歴や、土地形状をもとに作成されています。
過去に被災履歴がある場合、今後も同様の被害がある可能性が高まります。
目次
土砂災害防止法
土砂災害については、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止法の推進に関する法律（土砂災害防止法）」という法律が制定されています。
この法律は、土砂災害のおそれがある場所を、広く世間に知ってもらうこと、近隣の人々に警戒を促すこと、を目的に制定された法律です。
土砂災害防止法では、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）という２つの警戒区域を定めます。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は、土地利用について、特に規制があるわけではありません。
また、建築行為や土地の区画形質変更においても手続きは不要です。
ただし、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者は、宅地や建物の売買等にあたり、土砂警戒区域内であることを、重要事項説明を行う義務が定められています。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、急傾斜地の崩壊等が発生した場合、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがある区域です。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）には、いくつかの規制等があります。
- 規制内容
- 特定開発行為に対する許可制（宅地分譲や災害時要援護者関連施設等）
- 建築物の構造規制
- 建築物の移転等の勧告
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されてしまうと、その土地は、明らかに住宅地としては不適格ということになります。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）の注意点
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）には、特に規制が無いからと言って、安心できるわけではありません。
将来、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定される可能性があります。
基本的に、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている土地から土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は指定されます。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域に指定された土地の資産的価値
土砂災害防止法の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定された区域内にある土地の資産的価値は、極めて厳しい評価となります。
その理由については以下の点が挙げられます。
- 土砂災害の危険があることが、信頼性の高い公共の調査により明らかになっており、その土地を住宅地等の利用のために購入しようという人は極めて少なく、流通性に欠ける
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）については、住宅地の開発をするためには、土砂災害防止のために、斜面地に対策工事を施さなくては許可されず、多大な費用が必要となる
不動産取引において、契約前に不動産業者の重要事項説明において、必ず土砂災害警戒区域内であることは説明されます。
土地を購入する場合、土砂災害警戒区域内であることを知らずに購入する、ということはありません。
土砂災害の危険性のある土地であることを知ったうえでの取引です。
それなりに価格が安くなければ購入者は現れないということになります。
土砂災害防止法が制定されたのは平成１２年です。
この法が成立し、土砂災害警戒区域が指定するのに数年の調査、準備期間があったため、実際に不動産取引で影響が出始めたのはここ１０年ほどです。
土地所有者の中には、所有地が土砂災害警戒区域に入っていることを知らない方も多いことと思います。
所有地の資産価値が下がり、流通性が著しく減少していることに気付いていないのです。
所有地が斜面地に近い場合など、土砂災害警戒区域に指定されていないかどうか、確認しておくべきと思います。
兵庫県のハザードマップ
私の住む神戸市においては、平成２６年４月３０日現在、土砂災害特別警戒区域の指定はありません。
兵庫県全体で見ても、土砂災害特別警戒区域に指定されているのは、芦屋市の１カ所のみです。
他の都道府県と比較して、土砂災害特別警戒区域の指定が無い沖縄県に続いて少ないのです。
今後、土砂災害警戒区域の中から、土砂災害特別警戒区域に指定される土地が出るかもしれません。
「兵庫県 地域の風水害対策情報」
（参考）国土交通省ＨＰ
「土砂災害防止法（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）」
